結(jié)合筆者在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理方面的工作經(jīng)歷，尤其是近三年來經(jīng)過約70萬平方米高層建筑的房地產(chǎn)項目工程建設(shè)準(zhǔn)備、建設(shè)實施、工程驗收、項目交付等過程的項目管理實踐，通過對開發(fā)商項目建設(shè)管理的考察和調(diào)研，發(fā)現(xiàn)有一定開發(fā)規(guī)模、多個項目同時實施的開發(fā)商，其項目建設(shè)常常是慌慌張張開工、忙忙碌碌365JT施工、緊緊張張交工，工程建設(shè)項目管理目標(biāo)總不能自如實現(xiàn)。筆者根據(jù)項目管理實際操作的感受，站在開發(fā)商工程管理人員角度就開發(fā)商整體運作方面影響工程建設(shè)項目進(jìn)展的主要因素，即從開發(fā)商的房地產(chǎn)項目開發(fā)流程的操作層面針對項目管理的關(guān)鍵難點進(jìn)行探討分析。
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365交通站365jt.com1.     項目決策階段開發(fā)商的項目市場定位及決策機制不完善，即項目前期市場可行性研究工作的不到位，是影響項目管理有效實施的根本。
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365交通站365jt.com前期對市場研究不充分，決策緩慢。由于沒有詳細(xì)、“可行”的項目可行性研究報告，使得項目的365JT規(guī)劃365JT設(shè)計遲遲不能如期進(jìn)行，即使勉強進(jìn)行了多方案的規(guī)劃概念設(shè)計，也會因為市場研究不充分，心中無底，評判“標(biāo)準(zhǔn)”不明確，猶豫不決，致使項目決策慢、效率低。有些開發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)以“市場是變化的，項目定位不能太死”為借口不重視前期的項目詳細(xì)可行性研究。因市場和產(chǎn)品研究不詳細(xì)，導(dǎo)致決策遲緩，浪費了項目的事機、時間。決策高層“猶豫”了一段時間后，一定會匆忙決策，這樣的決策確定的項目產(chǎn)品肯定不科學(xué)、不系統(tǒng)、不全面，也不完全可行。
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365交通站365jt.com決策機制不完善。決策階段的匆忙、猶豫及其引起的問題一定會在以后的項目建設(shè)、銷售、交付及使用過程中反映出來，可以說由此造成的項目管理難度是“胎”里帶的。例如在建設(shè)過程中經(jīng)常出現(xiàn)原則性、功能性的大變動、變更，“傷筋動骨”。當(dāng)工程“不得不”匆忙上馬或工程待定內(nèi)容久拖不決時，因市場定位的前期基礎(chǔ)資料不豐富、產(chǎn)品研究方面資源整合匱乏等，所謂決策就成了幾個領(lǐng)導(dǎo)的“拍腦袋”，決策成了經(jīng)常性的、臨時倉促“救火”的具體工作。公司高層領(lǐng)導(dǎo)成了具體工作的操作者和矛盾的焦點，也成了工程建設(shè)關(guān)注、等待和推脫責(zé)任的“注目點”，前期的市場研究和產(chǎn)品研究問題此時就演變成了工程變更的365JT技術(shù)問題和工程建設(shè)的項目管理問題等，許多本應(yīng)相關(guān)專業(yè)人員或部門做的具體技術(shù)問題反而會集中在公司高層領(lǐng)導(dǎo)處。
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365交通站365jt.com項目決策階段的問題在項目實施過程中會造成項目管理的諸多困難。例如某項目的陽臺欄桿形式確認(rèn)達(dá)半年之久；某項目在銷售階段才意識到戶型單一、戶型偏大及市場定位偏差問題；某在建項目使用市場定位由住宅改為商務(wù)公寓功能的“正確”修改；某項目重新進(jìn)行產(chǎn)品定位和重新設(shè)計；公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)常為建設(shè)過程中不時出現(xiàn)的戶型修改、材料顏色、裝修效果、窗型、車位擺放等而“救火”；某項目已拿地近3年，產(chǎn)品定位不明，概念設(shè)計已經(jīng)進(jìn)行一年有余，至今仍猶豫不決等等。工程現(xiàn)場經(jīng)常處于等圖狀態(tài)，要么沒有圖紙、要么改圖，甚至工程交付標(biāo)準(zhǔn)都不明確，工程現(xiàn)場只有等待或無所適從或發(fā)出修改圖后急忙安排敲打、改造，有工期目標(biāo)時只有“著急”，無工期目標(biāo)時“干耗”（無工程建設(shè)目標(biāo)的本身就不可思議?。?，項目管理目標(biāo)往往落空，無論是開發(fā)商內(nèi)部的工程管理和銷售部門等，還是參與項目的設(shè)計、監(jiān)理、施工單位及政府規(guī)劃、建設(shè)、房地產(chǎn)管理部門和購房客戶等各個方面都不滿意。
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365交通站365jt.com決策階段工作效率低下，導(dǎo)致項目實施喪失機遇，效益損失。時間就是金錢，效率就是效益，要算大帳，提高工作效率。如果某開發(fā)商年度完成開發(fā)工程量近10億元，僅利息一項每延誤一天平均大約要直接損失10余萬元。
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365交通站365jt.com2.     施工圖設(shè)計文件供應(yīng)遲慢，變更多。
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365交通站365jt.com因市場研究階段進(jìn)行得不細(xì)致、不規(guī)范，項目投資決策階段的問題拖到了項目實施決策

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